منذ 3 سنوات
سلمى محمد
تفرض في المملكة ضريبة على مختلف التصرفات العقارية سواء البيع أو الشراء أو الإجار أو غيرها من أشكال التصرف في العقارات، وسواء كانت عقارات سكنية أو تجارية أو غير ذلك، هنا سنتعرف إلى شكل الضريبة التي تفرض على العقارات ومتى يتم دفعها وقيمتها ومن يتحمل الضريبة على بيع العقار بحسب الإجراءات والقوانين.
الضريبة على العقارات في السعودية تسمى ضريبة التصرفات العقارية وهي مختلفة عن ضريبة القيمة المضافة، ولا تفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات وإنما تم الاستعاضة عنها بضريبة التصرفات العقارية وهي ضريبة مخففة كان تم إقرارها بمرسوم ملكي كبديل عن ضريبة القيمة المضافة على العقار.
ضريبة غير مباشرة تفرض على جميع التصرفات التي ينتج عنها أثر قانوني يتمثل في نقل ملكية عقار من شخص لآخر أو حيازته لغرض التملك أو الانتفاع به، وتفرض على التصرفات العقارية التي تكون بناءً على رغبة طرفي التصرف أو رغبة طرف واحد مثل حالة الوصية مثلًا.
وكذلك تكون على مختلف أشكال العقارات ومهما كانت حالتها في وقت التصرف، بما في ذلك العقار السكني والتجاري والأرض وما عليها من بناء، وسواء كان التصرف على كامل العقار أو جزء منه.
تفرض ضريبة التصرفات العقارية بقيمة 5% من إجمالي ثمن البيع لكل عملية بيع على حدة، هذا يعني أنه في حال تكرر التصرف بالعقار لأكثر من مرة فإنه يتم فرض الضريبة في كل مرة عن كل تصرف، ما لم يكن هذا التصرف مستثنى من الضريبة وفق قائمة الاستثناءات التي سنتعرف عليها في السطور التالية.
بحسب اللائحة التنفيذية لقانون ضريبة التصرفات العقارية، يوجد مجموعة من التصرفات العقارية التي تكون مستثناة من الضريبة، وهذه الاستثناءات هي للتخفيف على المواطنين والتسهيل عليهم ومراعاة للأبعاد الاجتماعية والاقتصادية، وتشمل الاستثناءات هذه.
المسكن الأول للمواطن مستثنى من ضريبة التصرفات العقارية، أي لا تفرض عليه ضريبة بناءً على أمر ملكي سابق لتسهيل امتلاك المسكن للمواطنين، ويعرف هذا الأمر بمبادرة الإعفاء الضريبي، كنا تحدثنا عنها بالتفصيل في موضوع سابق يمكن الرجوع إلى مقال الاعفاء الضريبي في حال كنت تخطط لشراء منزلك الأول لتعرف كيف تستفيد من هذه المبادرة.
لا تفرض ضريبة على العقار الذي يتم نقل ملكيته من متوفى إلى الورثة من بعده أو يتم توزيعه بين الورثة أنفسهم، وحتى يطبق هذا الاستثناء يجب أن يكون التوزيع في حدود النصاب الشرعي لكل وريث بحسب صك حصر الورثة. تفرض الضريبة في حال قام أحد الورثة ببيع حصته بعد توزيع الورثة وفي حال قام ببيعها لأحد الورثة الأخرين أو لطرف ثالث. كذلك تفرض الضريبة في حال قام الورثة ببيع العقار أو مجموعة العقارات بغرض توزيعها فيما بينهم (على الورثة) كمال نقدًا يكون البيع بهذه الحالة خاضع للضريبة. وفي حال توزيعه على الورثة وحتى يتم استثناءه من ضريبة التصرفات يجب تسجيل العقار في هيئة الدخل والزكاة وتوثيقه كورثة والحصول على ما يفيد ذلك من الهيئة ثم إفراغه لدى الجهات المختصة لاحقًا وفق الإجراءات المتبعة.
أيضًا الهبة مستثناة ولا تفرض عليها ضريبة التصرفات العقارية في حال كانت الهبة إلى الزوجة أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثانية فقط (الأبناء الذكور والإناث وأبناؤهم وإن نزلوا)، ويندرج تحت مفهوم الهبة عندما يقوم الشخص بتوزيع أملاكه وتركته على حياته وبدون مقابل.
عندما يتم منح أحدهم عقار بالوصية يكون مستثنى من ضريبة التصرفات العقارية ولا تفرض عليه بشرط أن تكون الوصية موثقة رسميًا وشرعًا وأن تكون في حدود ربع التركة فقط وإن زادت عن ذلك تفرض الضريبة.
وهي الحالات التي يتم فيها تصرف ثاني على ذات العقار عندما يبقى العقار على حاله وبنفس أطراف العقد وبنفس قيمته حيث يتم فرض ضريبة على العقد في التصرف الأول فقط دون التصرف الثاني. على سبيل المثال، عندما يقوم الشخص بشراء مسكن أو عقار ما عبر قرض من البنك أو تمويل عقاري، عند شراء العقار أول مرة ونقل ملكيته من المالك الأول إلى البنك أو المؤسسة التمويلية يتم فرض ضريبة تصرفات، ولكن بعد أن يقوم الشخص بسداد كامل أقساط العقار إلى المؤسسة التمويلية وتنتقل الملكية من المؤسسة إلى الشخص الذي اشترى العقار لا يتم فرض الضريبة عندها لأنه يكون تم سداد الضريبة في المرة الأولى، ولا داعي لسداد ضريبة في المرة الثانية. هذه هي الحالات الرئيسية الشائعة التي يتم فيها الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، يوجد حالات أخرى أقل شيوعًا تستثنى أيضًا من الضريبة مثل في حالات بيع العقار لصالح جهة دبلوماسية أو قنصلية ينطبق عليها مبدأ المعاملة بالمثل، أو في حال وهب العقار إلى جهة خيرية رسمية، وفي حال تقديم العقار كحصة في في رأس مال الشركة، إلى جانب بعض الحالات الأخرى التي يمكنك التعرف عليها بالرجوع إلى اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة.
إن كنت تتساءل من يتحمل الضريبة التي تفرض على التصرفات العقارية، فإن البائع هو من يتحمل الضريبة كونه هو المستفيد من التصرف العقاري في المقام الأخير، سواء كانت العملية بيع أو تأجير وسواء كان عقاري سكني أو عقار تجاري، وهذا بحسب اللائحة التنفيذية لقانون الضريبة. ولكن يمكن للطرفين البائع والمشتري الاتفاق فيما بينهم على غير ذلك مثل أن يقوم المشتري بسداد الضريبة أو يقوم الاثنين بسدادها بالمناصفة فيما بينهم، ولكن يجب أن يذكر ذلك بالعقد بصورة واضحة، وفي حال حصل ذلك يقوم المشتري بسداد مبلغ الضريبة للبائع والبائع يقوم بسدادها إلى الهيئة لأن البائع هو المسؤول أمام الهيئة عن الضريبة حتى لو كان الاتفاق أن تكون الضريبة على المشتري.
في حال قام الشخص بشراء عقار عن طريق البنك ونتيجة أن المشتري سيقوم بالسداد وفق نظام الاقساط بالتالي سيدفع مبلغًا أكثر من قيمة العقار الفعلية، فإن الضريبة تكون على القيمة الفعلية للعقار فقط دون قيمة التمويل. على سبيل المثال، لنفترض أن خالد اشترى عقار عن طريق البنك وكان ثمن العقار مليون ريال، وبعد احتساب قيمة التمويل وأرباح البنك تبين أن العقار سيكون سعره مليون و400 ألف ريال، أي أن خالد سيدفع بنظام الاقساط مليون و400 ألف ريال، في هذه الحالة تكون قيمة الضريبة على مبلغ المليون ريال فقط كونه هو قيمة العقار، في حين قيمة التمويل 400 ألف ريال لا يكون عليها ضريبة.
تاريخ نقل الملكية وإبرام العقد هو تاريخ استحقاق الضريبة، وبالتالي متى ما تم الاتفاق على عملية البيع يجب سداد الضريبة إلى هيئة الدخل والزكاة، وفي كل الأحوال لا تقبل دائرة الكتابة بالعدل تسجيل عملية البيع ونقل الملكية للعقار دون إبراز ما يثبت سداد الضريبة أو ما يثبت إن العملية مستثناة من الضريبة من هيئة الدخل والزكاة.
بدأت كتابات العدل اعتباراً من اليوم الأحد 1442/2/17ھ في عدم إتمام توثيق وإفراغ أي عقار إلا بعد سداد #ضريبة_التصرفات_العقارية بنسبة (5٪) من قيمة الصفقة، بناء على الربط الإلكتروني بين @MojKsa و @gazt_ksa
— المحامي الإلكتروني (@law_b1) October 4, 2020
سداد ضريبة التصرفات العقارية يكون لصالح الهيئة العامة للزكاة والدخل، ويكون السداد قبل التوجه لتوثيق العقد لدى وزارة العدل، لأن الكاتب بالعدل لن يقوم بتوثيق عقد البيع دون إبراز إثبات من الهيئة بسداد الضريبة، ويكون السداد بالخطوات التالية:
بمجرد صدور الفاتورة سيمكنك سداد قيمتها من خلال حسابك البنكي أو من الصراف. وبعدها يمكن متابعة إجراءات الإفراغ العقاري.
بالنسبة للحالات المستثناة من الضريبة لن يتمكنوا من الإفراغ العقاري دون إثبات ما يبرز أن الحالة مستثناة من الضريبة، وللحصول على هذا الإثبات يجب التسجيل في خدمة ضريبة التصرفات العقارية على موقع هيئة الزكاة والدخل كما وضحنا في الخطوات السابقة، وعند إدخال بيانات العقار يجب تحديد إن الحالة مستثناة من ضريبة التصرفات العقارية ستجد العديد من الخيارات الخاصة بكل حالة من حالات الإعفاء بما فيها الإعفاء على المسكن الأول، وبعدها وبمجرد إكمال إدخال البيانات لن تصدر فاتورة سداد وإنما ستحصل على رقم الطلب فقط ويمكن إكمال إجراءات الأفراغ العقاري برقم الطلب وسيكون هو الإثبات على الإعفاء من الضريبة.
عندما تكون أنت البائع لعقار ما مطلوب منك تسجيل عملية البيع في خدمة ضريبة التصرفات العقارية على موقع هيئة الدخل والزكاة، وتقديم كافة المعلومات الصحيحة عن عملية البيع وقيمتها وإصدار فاتورة السداد وتسديد الضريبة كما وضحنا أعلاه في طريقة السداد.
وحتى لو كان الاتفاق بينك والمشتري أن يقوم هو بسداد الضريبة أنت المسؤول أمام الهيئة عن سدادها لذلك يجب تحصيل قيمة الضريبة من المشتري وسدادها للهيئة بنفسك لتجنب التعرض للعقوبة نتيجة المخالفة لهذه التعليمات.
وحتى لو كانت عملية البيع لا تتطلب كتابة العدل مطلوب منك تسجيل العملية في خدمة ضريبة التصرفات على موقع هيئة الدخل والزكاة.
في حال كنت من الأشخاص المستفيدين من الإعفاء لأي سبب سواء كان مسكنك الأول أو غير ذلك يجب تقديم ما يثبت الإعفاء إلى البائع للعقار، ومتابعة إجراءات الإفراغ العقاري لدى كتابة العدل وفق الإجراءات والقوانين.
بالنسبة لحالات التصرفات العقارية التي يتم توثيقها لدى كتابة العدل فإنه لن يتم توثيق وتسجيل الحالة إلا بعد سداد قيمة الضريبة أو تقديم رقم الطلب الذي يثبت إن الحالة معفاة من الضريبة.
هناك بعض حالات التصرفات التي لا تحتاج إلى توثيقها لدى كتابة العدل مثل عمليات البيع في المدن الاقتصادية وعمليات الإيجار طويل الأمد بغرض الانتفاع وغيرها من الحالات المشابهة مما لا يحتاجه إفراغها إجراءات لدى كتابة العدل، بهذه الحالات يجب تسجيل العقار في ضريبة التصرفات العقارية لدى هيئة الزكاة والدخل وإكمال سداد الضريبة وإلا تفرض غرامة على البائع كونه هو المسؤول عن سداد الضريبة.
| المخالفة | قيمة الغرامة |
| عدم سداد الضريبة خلال المدة المحددة. | غرامة تعادل 5% من قيمة الضريبة عن كل شهر تأخير، أو جزء من المبلغ. |
| مخالفة أي من أحكام اللائحة التنفيذية لقانون ضريبة التصرفات العقارية | غرامة لا تقل عن عشرة آلاف ريال ولا تزيد عن قيمة الضريبة. |
| تقديم بيانات غير صحيحة عـن قيمة التصرف العقاري (مبلغ العقد) ينتج عنه عدم سداد الضريبة المستحقة كليًا أو جزئيًا | فرض غرامة لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة. |
| التحايل أو التلاعب بأي طريقة ينتج عنه عدم سداد الضريبة كليًا أو جزئيًا | فرض غرامة لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة. |
| أي إجراء أو فعل آخر ينتج عنه عدم سداد الضريبة كليًا أو جزئيًا | فرض غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال الضريبة |
| يعاقب بذات العقوبة أي شخص يشترك أو يساعد الشخص المخالف أو المتهرب من الضريبة | فرض غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال الضريبة |
وللهيئة الحق في تحديد قيمة الغرامة بما يتناسب مع لائحة العقوبات تلك، يتم تحديد قيمة الغرامة بعد النظر إلى الحالة وسلوك الشخص المتهرب من الضريبة ومدى التزامه عادة بسداد الضرائب المترتبة عليه، ويمكن الإعفاء من قيمة الغرامة كليًا أو جزئيًا بناءً على قرار من وزارة المالية. ومن يصدر بحقه أي من هذه الغرامات له الحق في الاعتراض خلال مدة ستون يومًا من صدور الغرامة، وعلى الهيئة أن تبت في الاعتراض خلال تسعين يومًا، وفي حال تم رفض الأعتراض يحق للمواطن تقديم طلب بإحالة اعتراضه إلى لجنة داخلية بغرض التسوية أو التقدم بدعوى تظلم أمام لجنة الفصل. كل المعلومات الواردة في هذا الموضوع هي بناءً على ما ورد في اللائحة التنفيذية لقانون ضريبة التصرفات العقارية والمحدد من قبل الهيئة العامة للزكاة والدخل والإجراءات المعمول بها في تاريخ كتابة هذا الموضوع.
